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玉环:老旧工业点改造提升“三大难题”破解有方
发布日期:2018-03-26 浏览次数:

今年,玉环市把老旧工业点改造提升作为加快传统制造业优化升级的主抓手,作为治理“低小散”、整治“脏乱差”、消除严重安全隐患的突破口,率先台州市全面启动老旧工业点改造提升工作。在无经验可借鉴的情况下,玉环市综合行政执法局主动承担重任,抽调相关人员,成立市老旧工业点改造提升工作领导小组办公室,积极探索新解法,有效破解改造提升中的“三大难题”,极大激发企业和村集体的改造积极性,确保改造提升工作在平稳中加速推进。

一、税费过多导致改造成本高

解法:支持企业组团开发。国有土地性质的工业点地块若按照工业地产模式进行开发,涉及国有土地交易契税、厂房销售增值税,税费成本较高。按现行税收标准执行,两项税费将使每平方米建设成本至少增加500元,也就加大了企业回购成本。对此,市老旧工业点改造提升工作领导小组办公室转变单一政府主导改造的方式,支持涉改区块企业组成联合开发体,统一办理规划许可、立项申报和打包供地,以“零地技改”形式实施联合连片建设。相比政府主导开发,企业自行组团开发跳过销售环节,实现降本增效。而政府由管理者向服务者转变,为联合开发体提供代批代建,既提高前期审批效率,又易于把控工程质量。

二、搬迁过频影响企业生产

解法:实施区块滚动开发。按常规做法,从旧厂房拆除到新厂房投用,企业至少面临2次搬迁,耽误正常生产。例如该市的汽摩配行业,因大型生产设备较多,搬迁一次动辄半月一个月,费用至少近10万,停产期间企业损失很大,短时间内多次搬迁甚至影响企业生存。对此,市老旧工业点改造提升工作领导小组办公室转变传统的“统一拆除→统一开发→统一安置”改造思路,创新实行“拆除违法→先行开发→安置合法→拆除合法→开发余量”的单区块滚动开发模式,实现最多搬1次,既节省企业搬迁费用,又最大限度地减少对正常生产的影响。另外,在安置环节,采取“同面积、等价值(即给予改造前同等用地面积的厂房,企业只需按建设成本价补足价值差额部分)”方式,保证合法企业改造前后生产规模不降。

三、收益过低导致征地难

解法:实行产权返还村集体。目前玉环老旧工业点用地相当一部分还属于村集体建设用地,大面积拆除后势必影响当地村集体经济的短期收益,如切断了村集体厂房租金、企业管理费等固定收入来源。按照现行的拆迁补偿办法,集体性质土地征收后返还村集体一定比例土地收益金,相比改造前的稳定收入,一次性买断,对村集体吸引力不大,造成土地征收困难。对此,市老旧工业点改造提升工作领导小组办公室结合该市实际,转变思路,采取返还建筑产权的方式,保证村集体利益,变“要我征”为“我要征”。补偿奖励标准分两种:一是无偿给予村级集体组织征地面积5%—10%的建筑产权;二是村级集体组织以成本价回购征地面积30%-40%的工业厂房建筑产权。比如村集体100亩土地被征收,按目前该市厂房每月每平方米20元的平均租金计算,按第一种方式可以无偿取得6667平方米的建筑产权,厂房租金每月可达13万;按第二种方式可以按成本价最高回购26668平方米的建筑产权,厂房租金每月可达53万元。

 


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