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关于《台州市普通住宅小区物业服务等级标准》
《台州市住宅小区物业考核办法》《台州市
物业服务企业信用等级评定办法》起草的说明
发布日期:2018-05-16            浏览次数:

为认真贯彻落实《台州市物业革命(物业管理)工作实施办法》,进一步提高我市物业管理法制化水平,破解物业管理难题和瓶颈,我大队于今年10月份启动了《台州市普通住宅小区物业服务等级标准》(以下简称等级标准)、《台州市住宅小区物业考核办法》(以下简称考核办法)、《台州市物业服务企业信用等级评定办法》(以下简称评定办法)等一系列物业服务企业考评制度的起草工作,目前均已形成送审稿。现将相关工作汇报如下:

一、起草的背景

市委、市政府对物业管理工作高度重视,要求在全市开展物业革命”, 彻底解决目前已暴露出的体制不顺畅,管理力量薄弱,市场不规范,行业发展滞后,各方矛盾突出等一系列问题。

2017922,国务院发布关于取消一批行政许可事项的决定(国发〔201746号)附件16 ,决定取消物业服务企业一级资质核定审批。至此,有关物业服务企业资质核定审批全部取消,物业主管部门对物业服务企业缺乏制约措施,对物业服务企业的监管思路必须从原来的事前监管转变到事后监管。制定评定办法等一系列物业服务企业考评制度迫在眉睫。

二、起草过程

(一)调研阶段

起草小组前期以实地调查、座谈会等相关方式向物业行业协会、物业服务企业、小区业委会、街道社区代表及各县(市、区)物业主管部门负责人、业务人员等各方代表了解本市物业管理的基本情况、存在的主要问题及建议。

(二)起草阶段

起草小组总结了前期调研成果,结合日常管理工作,以问题为导向,全面归纳总结我市物业行业存在共性问题,借鉴国内先进城市物业管理经验,10月下旬完成评定办法等三项考评制度初稿,起草小组多次对初稿进行论证,数易其稿,最终形成征求意见稿(草案)。

(三)征求意见阶段

1027我们下发征求意见的通知,在系统内、行业内广泛征求意见,并于1130召开由各县(市、区)局法制人员、物业管理业务人员、行业协会等各层级参加的座谈会,在吸收各方意见、建议的基础上形成送审稿。

三、起草主要内容及说明

本次起草的《等级标准、《考核办法》、《评定办法》三项制度是一个整体,密不可分。等级标准一是为服务企业提供一个服务标准,让他们知道自己该做什么,怎么做。二是为业主监督服务企业履行合同约定提供一个标准;考核办法是物业主管部门通过考核的手段监督物业服务企业按照合同约定,按照等级标准为广大业主做好服务;信用制度评定标准是对考核办法的一个结果运用,把考核结果跟信用评定相结合,最后把信用评定的结果通过新闻媒体予以公布并且与物业招投标结合,环环相扣。下面汇报一下三项制度的主要内容:

(一)《台州市普通住宅小区物业服务等级标准》

标准是在原有基础上进行修订,根据不同收费标准实行不同服务等级的质价相等原则,结合台州市普通住宅小区公共性物业服务收费指导价,分为四个等级,一级是最高服务标准,二级次之,四级为最低,每一级之间的服务标准都有较大的差别。标准共分为六个部分。

1、基本要求

基本要求分为办公机构、服务人员、服务合同、合同外特约服务公示、承接查验、建章立制、档案管理、业主满意率、组织社区活动等九方面内容。

2、房屋管理

服务管理分为房屋共用部位的日常维护与保养、向业委会提出建议合理使用专项维修资金、装修装饰的管理、发现违法搭建行为及时制止并报告等四个方面。

3、共用设施设备维修养护

共用设施设备维修养护分为日常维护保养、向业委会提出建议合理使用专项维修资金两个方面。

4、协助维护公共秩序

协助维护公共秩序分为出入口执勤情况、重点区域巡查、进出车辆管理、进出人员管理、突发事件及时处置与报告等五个方面。

5、保洁服务

保洁服务分为垃圾桶的设置、公共部位的清扫、污水管道及化粪池的疏通、消毒与灭虫除害四部分。

6、绿化养护管理

绿化养护管理就是草坪、花卉、绿篱、树木等养护管理。

(二)台州市住宅小区物业管理考核办法

1、考核办法实行三级考核机制,即分为市级考核、县(市、区)级考核、乡镇街道考核。

2、我们制定了配套的《台州市住宅小区物业工作考核内容与评分标准》作为参考。考核内容与评分标准是在台州市普通住宅小区物业服务等级标准基础上进行制定和优化。

3、考核结果通过相关媒体予以公布并与台州市物业服务企业信用评定及台州物业管理住宅示范小区评定相挂钩。

(三)《台州市物业服务企业信用等级评定办法》

台州市物业服务企业信用等级评定办法分为分为评定办法与评定标准两部分。评定办法共有十八条,通过考评将物业服务企业分为优秀、良好、合格、不合格等四个档次,信用等级评定结果向社会公布并作为物业管理示范项目考评、(前期)物业服务合同备案、物业服务项目招投标等物业管理活动的重要依据。

评定标准基础分值、加分项目、减分项目、结果运用等四个部分。

1、基础分值

基础分值分为市行业协会会员企业、县(市、区)行业协会会员企业、非行业协会会员企业三个档次,目的是为了提高行业协会的地位,鼓励物业服务协会加入行业协会,进而加强协会自身建设,将诚信自律的要求作为对会员企业的基本准则,推动整个物业行业的发展。

2、加分项目

加分项目分为表彰评优、媒体正面报道、配合政府部门工作、主管部门考核结果、信息宣传、其他等六个部分。

3、减分项目

减分项目分为政府机构批评、媒体负面报道、配合政府部门工作、主管部门考核结果、处理群众投诉、违反招投标规定、无正当理由拒不执行业委会决定、泄露业主信息、履行合同情况、违反十三个禁止性要求等十个部分组成。

4、结果运用

将年末信用分值排在前二十名与后二十名的物业服务企业通过网络、报纸、电视等媒体向全市公开,推动广大业主在选聘物业服务企业时优先选择信用分值高的企业,并在前期物业招投标资格审核中,建议前期物业招标人取消低分值企业投标资格。

 


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